[부동산강의] 서울투자기초반 live 코칭 후기

안녕하세요. 꿈의 배낭여행가입니다. 

 

실전반에서 누릴 수 있는 임장보고서 코칭을 기초반에서 준비해주신 CM님 그리고 줴러미튜터님 감사합니다!

 

임장보고서에서 가려진 결론까지 전반을 다 보면서 어떤 요소가 꼭 들어가야하는지 배울수 있었고, 정리해둔 것을 두고두고 보면서 임장보고서에 반영하겠습니다!

 

임장보고서 피드백 라이브 코칭을 듣고 BM 할 점 정리하였습니다. 

 

이번 임장보고서 BM point 3

1. 5분위 시세표 업데이트 (투자금별/ 매매가별)
2. 동별 랜드마크와 더불어, 그 구 전체의 top 10단지가 어디에 위치하는지 지도위에 올리기 (84/59 따로) + 지역내 선호요소 파악하기.
3. 2년 단위로 쪼개서 top 10 아파트 추이를 보면서 어느생활권에 있는지, 변화가 있다면, 혹은 변화가 없다면 그 이유를 파악

 

 PART 1. 개요

 

위성지도를 보고 빈땅만 확인을 했는데, 지형도 같이 봐야하는 것을 배웠습니다. 

이 지형으로 평지인지, 동네가 균질한지를 파악할 수 있고, 이를 투자로 연결시키는 방법을 배웠습니다. 

임장보고서와 현장 임장이 따로 놀지 않게 저렇게 하면 되는구나를 배웠습니다. 

 

행정구역을 정리할때 솔직히 뭘 더 정리해야하나 막막했는데요. 

동별로 어떤 특징이 있는지 나무위키에서 복붙해서 확인해야함을 배웠습니다. 

BM 동별 특징 정리하고 이런 이유로 선호도에 연결되는지 고민 + 현장 검증

 

생활권 순위를 정하는데 노력을 많이 했습니다.

이보다는 생활권별로 키워드로 정리하고, 선호요소는 무엇이고 왜 이 생활권에 사람들이 살까를 고민하는 것이 더 중요하다는 것을 간과했습니다. 구별로 왜 이 구에서 사는지만을 고민했는데, 이를 좀더 쪼개서 생활권별로 왜 여기서 살까를 고민하겠습니다. 

BM 생활권별 사람/ 상권/ 환경으로 나눠 정리. 이를 통해 선호요소 정리 및 사는 이유 고민

BM 분임후 돌아오는 지하철에서 현장에서 찍은 사진을 쭉 보면서 복기해 볼 것

 

PART 2. 입지분석

직장

직장의 양과 질을 확인하고 이 지역이 베드타운이라 교통이 중요하겠다 정도로만 넘어가는데, 어디로 주로 출근할지까지는 이어지지 못했던것 같습니다. 결국 어디로 출근하는지를 고민해야 어떤 교통을 이용할까로 뻗어나가는데 이부분이 미흡했음을 느꼈습니다. 

BM 어디로 출퇴근 할까? 고민 및 출퇴근 시간 임장으로 확인

BM 어떤 직장이 있는지 위치를 올리고 끝났는데, 임장에서 확인한 것과 임보에 쓴것이 다르면 반영해야함 .

BM 에비안님 자료 레버리지 (에비안님 감사합니다! 파랑파랑님 소개해주셔서 감사합니다!)

 

교통

수도권에서 교통은 매우 중요하기 때문에 디테일 하게 분석해야한다고 말씀 하셨습니다.

생활권별로 교통의 가치가 다르게 접근해야하는 것을 못하고 있어서 이부분을 보완하려고 합니다. 

BM 생활권별 교통 정리, 매물 임장때 이 단지 사람들은 출퇴근 어떻게 하는지(어느역을 이용하는지, 멀면 버스타는지 등) 물어볼 것

 

호재

호재부분을 정리하는게 저는 개인적으로 가장 어려운데요. 이것을 정리할 뿐만 아니라, 이 호재가 반영될때 영향 받을 수 있는 단지를 구체적으로 정리해야함을 배웠습니다. 

BM 호재 영향권 단지 정리

 

호갱노노에 가면 거주민들이 써둔 것들이 있는데, 이를 보는게 사실 좀 오래걸려서 잘 보지 않았는데, 

거주민의 이야기가 결국 지역을 이해하는데 도움이 많이 되기 때문에, 읽어보는 것이 중요함을 다시한번 깨달았습니다. 

BM 거주민 이야기 읽고 정리 (캡쳐도 OK)

 

공급

BM 리치고에서 재건축/재개발에서 단계 보고 숨은 공급 파악하기

 

BM 입지 one page 정리에서 가격 리딩요소는 무엇인지 답해보기

 

PART 3. 시세분석

BM 동별 랜드마크와 더불어, 그 구 전체의 top 10단지가 어디에 위치하는지 지도위에 올리기 (84/59 따로) + 지역내 선호요소 파악하기. 

BM 2년 단위로 쪼개서 top 10 아파트 추이를 보면서 어느생활권에 있는지, 변화가 있다면, 혹은 변화가 없다면 그 이유를 파악

BM 시세지도에 입지가치 같이 넣어주고, 선호단지도 상중하로 표시

 

PART 4. 단지분석 및 결론

단지분석

단지분석을 왜하는지 그리고 어떤 우선순위를 가지고 어떤 단지부터 우선 분석을 해야하는지 또한 어떤 내용이 들어가야하는지 배웠습니다. 

BM 단지분석에 임장(전임, 매임, 단임)에서 알게된것을 꼭 넣기 + 생각 넣기

 

결론

BM 가격 투자금 리스크 순서로 top 3 뽑기

BM 가격을 고정시키고, 비교평가하고 그 이유를 꼭 남기기

BM top3 단지들 저환수원리에 맞는지 확인, 목표 매수가 정하기

BM 5분위 시세표 (절대가 기준/ 투자금 기준) 업데이트

 

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